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      利好不斷,房地產估值已近歷史底部?各大券商怎么看

      網絡整理 2023-12-27

      去年下半年恒大爆債務危機以來,A股房地產板塊進入持續的回調階段。到了今年,政策暖風頻吹,房地產板塊又成為了A股市場里“最靚的仔”。“穩增長”背景下,房地產行業作為國民經濟的支柱產業,預計將會得到更多支持。

      隨著今年調控政策的持續出臺,房地產行業的困境或將逐步緩解。

      央行下調住房貸款基準利率 房地產政策進一步放寬

      5月20日,最新一期貸款市場報價利率(LPR)出爐,一年期LPR維持3.70%不變;五年期LPR下調至4.45%,前值為4.6%。此次調整是五年期LPR第三次調整,而此次下調幅度最大,達15個基點。

      前不久,人民銀行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(以下簡稱“通知”)明確,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。這意味著,當前首套房貸利率已低至4.25%,創下近十年來的利率水平低點。

      今年以來,降首付、降稅費、調整限購范圍、提升公積金貸款額度……全國已有諸多城市調整樓市調控政策,著力支持剛性和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。

      首創證券認為,央行下調房貸利率下限后,各地政府下調房貸利率的空間進一步打開,居民購房成本的下降,有望提振低迷的市場需求。

      群益證券認為,本次利率的統一調降有望起到托底房地產市場的作用,具有積極的信號意義。一方面,央行統一下調房貸利率下限后,預計后續各地都將調降房貸利率,從而刺激住房貸款增長;此外,此次政策突破后,預計后續房地產政策將會更加靈活,地方有望加大對房地產市場的刺激力度。

      政策傳導落地仍需時間 商品房銷售降幅繼續擴大

      國家統計局數據顯示,1—4月份,商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%;其中,住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元,下降29.5%;其中,住宅銷售額下降32.2%。

      其中,商品住宅銷售面積3.37億平方米,同比下降25.40%,商品住宅銷售額3.32萬億,同比下降32.20%。4月單月,全國商品住宅銷售面積0.74億平方米,同比下滑42.37%,全國商品住宅銷售金額0.72萬億,同比下滑48.58%,單月同比降幅較上月擴大。

      (數據來源:國家統計局官網)

      四月份持續發酵的疫情,極大的抑制開工與投資的恢復。銷售端的困難,也進一步沖擊了房企的流動性,極大的影響了房企的投資能力與意愿。

      隨著而來的便是新開工房屋面積的大幅下滑。從具體數據來看,2022年1-4月累計新開工面積39,739萬平,同比-26.3%;其中,4月新開工面積9,901萬平,同比-44.19%。2022年1-4月累計竣工20,030萬平,同比-11.9%;其中,4月竣工面積3,101萬平,同比-14.19%。2022年1-4月累計開發投資39,154億元,同比-2.7%;其中,4月開發投資11,389億元,同比-10.07%。

      銷售下滑帶來的壓力也讓行業資金面難見改善,定金及預收款和個人按揭貸款降幅雙雙擴大表明當前銷售回款壓力在持續擴大。

      東興證券認為隨著近期供需兩端政策的不斷發力,以及信貸支持從央企國企開始逐漸走向優質民企,后續行業資金情況有望筑底回升。

      房地產行業估值已處于合理區域

      從地產行業的歷史估值走勢來看,在經歷長時間回調之后地產行業估值處于歷史平均估值下方,配置價值明顯。

      湘財證券表示,在穩增長的政策基調下,穩地產的政策持續發力,尤其是因城施策力度加大,持續放松限購、限貸、限售等調控政策,疊加近期降低首套房利率下限,政策寬松空間進一步打開,板塊估值有望繼續修復。

      山西證券表示,政策方面近期暖風頻吹,對于穩定市場情緒起到了非常積極的作用,同時前期的快速調整已經使得市場整體的估值進入了合理的估值區域,市場觸底反彈,隨著國內房地產市場進一步松綁和上海疫情的逐步好轉,本輪中期反彈有望進一步深化,市場賺錢效應持續增強,中期建議重點關注大盤價值股、地產鏈和超跌的成長板塊,市場活躍資金仍將在穩增長和超跌成長方面不斷切換尋找機會。

      提振市場的決心已較清晰 最壞的時候可能正在過去

      樓市調控政策的連續出臺,體現了政府在房地產金融端持續發力、扭轉房地產銷售市場預期低迷的決心。

      首創證券認為,本次全國統一下限調整后,各地政府下調房貸利率的空間進一步打開,同時我們認為后續同步需要解決的還包括首付比例較高的問題,因此對于首套房的認定標準將成為下一步各地工具箱中亟需調整的方向,預計全國大范圍針對首付比例降低以及首套房認定標準等調整將拉開序幕。

      2022年4月我國宏觀經濟數據全面下滑。但從高頻數據來看,疫情的沖擊程度可能已到峰值。進入5月之后,公路整車貨運指數已經從4月的低位回升,10大城市地鐵客運量也有企穩之勢。再考慮到近幾周國內新增新冠確診病例數明顯走低的趨勢,最壞的時候很可能正在過去。

      東興證券表示,政策的空間還較大,在房貸利率、首付比例、購房資格、限售放松、二手房交易成本等方面都有一定的可操作空間。政府提振市場的決心已經較為清晰,地產支持政策的出臺上將更為有的放矢。各地會以支持合理住房需求為方向,持續的推出購房鼓勵政策,直至扭轉當前銷售失速下滑的局面

      中銀證券認為,隨著政府讓利、后續的集中供地利潤空間的改善,行業銷售利潤率有望較去年改善;同時隨著供需端、資金端政策的密集出臺,房企內外資金緊張也有望逐步得到緩解。

      建議關注四條主線:

      (1)全國化布局的央國企龍頭房企,在上個階段已獲估值提振,但仍將享受beta行情帶來的上漲空間:保利發展、金地 集團、招商 蛇口、龍湖集團、華潤臵地;

      (2)區域型央國企龍頭和優質民企,但現金流和財報質量較好:建發國際、越秀地產、美的置業、濱江集團;

      (3)政策更加明朗后可以關注彈性反轉標的:旭輝控股集團、新城 控股、金科 股份、碧桂園;

      (4)當前收入確定較強、集中度加速提升,同時關聯房企近期信用風險緩釋,彈性反轉的地產后周期物業板塊:碧桂園服務、旭輝永升服務、保利物業、中海物業、新城悅服務。

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